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메인 > 부동산정보 > 전문가칼럼 > 상세보기 [공개게시판]
제목 입지 좋고 값싼 장기전세주택, 내집 만들기 2010-07-17 09:26:38
작성인
2482 조회:8235     추천:477

입지 좋고 값싼 장기전세주택, 내집 만들기

양지영 내집마련정보사 팀장

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부동산 시장 침체가 장기화되면서 일반 주택시장 뿐만 아니라 신규 분양시장도 갈수록 위축되고 있다. 민간 분양시장 상황은 더 심각하다. 청약자가 단 한 사람도 없는 ‘제로’ 청약률도 나타나고 있다. 반면 시프트는 수요자들이 몰려 한여름 열기가 더 뜨거워지고 있다.

 

요즘같이 부동산 시장의 불황이 길어질 때에는 수요자들은 민간건설업체들의 신규 분양 물량보다는 임대아파트에 몰린다. 부동산 회복 기대감이 떨어져 위험성이 큰 분양보다는 안정적인 임대 아파트를 선호하기 때문이다.

청약시장의 불황은 여전한 가운데 시프트(장기전세주택)의 인기는 하늘 높은지 모르고 치솟고 있다. 지난 6월 서울시 SH공사는 상암 2지구 등 5개 단지 장기전세주택 2천200여 가구의 1순위 청약을 접수한 결과 모두 만 5천여 명이 신청해 평균 7.1대 1의 경쟁률을 보였다.

 

시프트는 우선 임대아파트와는 달리 매달 나가는 임대료가 없이 주변 전세의 70~80% 수준의 임대보증금만 있으면 최장 20년까지 살 수 있어 부담이 덜하다는 장점이 있다. 특히 시프트의 경우에는 도심의 입지여건이 우수한 인기 지역에 공급된다는 부분에서 높은 점수를 받는다.

하반기에는 입지여건이 뛰어난 강남권 물량이 많아 청약 경쟁률이 어느 때보다 치열할 것으로 보인다. 특히 하반기에는 청약가점제 본격 도입, 전용면적 60㎡~85㎡ 소득제한 적용 등 달라지는 것들이 있어 청약자들의 세심한 체크가 요구된다.
 
올 하반기 시프트 물량은 뉴타운을 비롯해 택지지구, 도심 역세권 등 선호도가 높은 주거지역에 공급된 지리적인 이점이 있다. 특히 비싼 시세 때문에 좀처럼 입성하기 힘들다고 여겨지던 강남권 시프트 물량은 꾸준히 높은 경쟁률을 보일 것으로 예상된다. 시프트 청약 당첨 기준이 가점제로 적용되는 만큼 청약불입액이 적더라도 가점이 높다면 세곡지구 등 인기지역을 대상으로 공격적인 전략을 짜보는 것이 좋다.

 

달라진 당첨자 기준, 어떻게 달라졌나요?
이달부터 시프트 당첨자 방식이 달라진다. 과거에는 당첨자를 청약저축 납입총액으로 가렸지만 이달부터는 가점제가 전면 적용이 된다. 즉, 청약저축 불입액이 1천500만원 이상이면 웬만한 곳에서는 당첨이 가능했다. 하지만 앞으로는 당첨자를 선정하는 기준이 가점제로 바뀌었기 때문에 불입액이 1천500만원 이상으로 높더라도 가점이 낮다면 떨어질 수 있다. 따라서 하반기 시프트 입주를 노리는 예비 청약자들은 이에 따른 청약전략을 새로 짜야 한다.

 

우선 이달부터 시프트 당첨자 방식이 어떻게 달라지는지 알아보자. 납입총액이 많은 사람이 우선적으로 당첨되던 과거와 달리 앞으로는 항목별로 점수가 주어진다. 서울시 가점제를 항목(만점기준 · 점수)은

 

△서울시 거주기간(10년 · 5점)

△무주택 기간(10년 · 5점)

△세대주 나이(50세 · 5점)

△부양가족수(5인 · 5점)

△미성년 자녀 수(5자녀 · 5점) 등이다.

여기서 만 65세 이상 직계존속(배우자 포함) 3년 이상 부양시에는 2점을 추가로 받게 된다.

 

건설형 시프트 전용 85㎡ 초과는 입주자저축 가입기간이 적용되고, 전용 85㎡ 이하는 청약저축 납입횟수가 적용된다. 그리고 재건축 시프트는 둘다 적용하지 않는다. 지난해 11월 30일 이후 발표된 입주자 모집공고 이후 시프트에 당첨된 사람은 계약일로부터 3년간 10점, 5년간 8점, 이후에는 6점이 깎인다. 

 

예를 들어보자. 서울에서 8년을 산 K씨. 올해 55살이 그는 아내와 자녀(아들, 딸) 둘과 함께 서울 관악구 신림동 1억원의 전셋집에서 살고 있다. 아들은 22살로 군인이며, 딸은 고등학생이다. 무주택 기간은 10년이 넘었다. 청약저축 납입횟수는 7년이 넘어 86회를 불입했다. 부모를 부양하고 있지 않고, 시프트에 당첨된 적도 없다. 건설형 시프트 전용 85㎡이하에 청약하고 싶은데 그는 가점이 얼마나 될까.

 

K씨는 서울에서 8년을 살았기 때문에 가점은 4점(7년이상 10년 미만), 세대주 나이가 55살이므로 5점(50세 이상)이 된다. 부양가족수는 아내와 자녀 둘로 3점(3인 3점), 미성년 자녀의 수는 딸 하나로 1점(1자녀 1점), 무주택 기간은 10년이 넘었으므로 5점(10년 이상)이다. 그는 건설형 시프트 전용 85㎡이하에 청약을 할 예정이므로 청약저축 납입횟수에 해당한다. 86회를 불입했으므로 4점(84회이상 96회 미만)이다. 그리고 만 65세 이상의 직계존속을 부양하고 있지 않고, 과거 시프트에 당첨된 일도 없었으므로 추가 가점도 감점도 없다. 따라서 그의 총 가점은 32점 만점에 22점에 해당한다.

 

소득제한 범위도 넓어졌다. 8월 공고분부터 전용면적 60㎡~85㎡ 중소형 평형에 소득제한이 적용된다. 이는 국토해양부가 최근 주택공급에 관한 규칙을 개정, 시행키로 한 데 따른 것이다. 이에 따라 중소형 시프트에 입주하기 위해서는 월평균 소득이 전년도 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하여야 한다. 전년도 도시근로자 월평균소득은 3인 이하 가구의 경우 388만8천647원이다.

 

전용면적 60㎡~85㎡에 소득제한이 적용된 만큼 소득이 적은 사람들의 경우에는 경쟁률이 더 낮아져 당첨 가능성이 높아졌다. 반면에 소득제한이 없는 전용 85㎡초과의 경우에는 소득제한을 피해 온 사람들이 몰리면서 상대적으로 경쟁률이 치열해질 수 있다.

 

시프트 당첨자 기준이 가점제로 달라진 만큼 가장 인기 있는 84㎡형의 경우 청약저축 장기가입자라도 나이와 자녀수 항목 점수가 낮으면 예비 당첨권에도 들기 힘들다. 서울 거주기간, 무주택기간 등 6~7개 항목 중 점수가 고르게 분포된 사람이 당첨 가능성이 높다. 서울에서 10년 이상 거주하고 자녀가 많은 50세 이상의 무주택자라고 한다면 강남권 등 입지여건이 뛰어난 곳에 적극적인 청약을 해보는 것도 좋다.

 

당첨 안정권은 얼마나 돼야 할까. 우선 건설형의 경우 지난 은평3지구 전용 84㎡가 18점이었던 것을 감안, 20점대 이상이 돼야할 것으로 보인다. 그리고 매입형은 왕십리가 22점으로 22점대 이상이 될 것으로 보인다. 그리고 세곡지구 등 인기 지역의 경우에는 이들보다 훨씬 높은 26~28점 이상이 당첨 안정권이 될 것으로 예상된다.

 

◇시프트 청약은 어디서 어떻게 하는 건가요?
청약을 어떻게 하는지 아는 사람이 과연 얼마나 될까. 사실 청약을 단 한 번도 해보지 않은 사람이라면, 청약을 어떻게 하는지 알기는 힘들다. 청약에 앞서 인터넷 청약을 어떻게 하는 건지부터 숙지를 해야한다. 인터넷 청약을 잘 이해 못해 잘못 기재해 당첨이 무효가 되는 일이 빈번하기 때문이다.

시프트 청약은 인터넷과 SH본사 현장 방문 중 하나를 선택해서 할 수 있다. 인터넷을 사용할지 모르는 사람이라면 청약 당일 현장 방문 접수를 하면 되고, 그렇지 않다면 본사에 직접 가야하는 번거로움이 없는 인터넷 청약을 하면 된다. 우선 인터넷 청약을 이용하기 위해서는 SH공사(www.i-sh.co.kr) 홈페이지에 회원가입을 해야 한다. 청약기간에는 사용자 폭주로 인해 인터넷이 다운이 되는 경우 등 원활하지 않을 수 있으므로 사전에 회원가입을 해두는 것이 좋다. 그리고 기존 가입자들은 청약접수 며칠 앞두고 가입자의 정보를 최신 정보로 업데이트를 해 두어야 불이익을 받는 일을 방지할 수 있다.

 

홈페이지에 ‘시프트’→‘인터넷 청약’→‘인터넷 청약하기’를 순차대로 클릭을 하면 된다.

인터넷 청약 전 인터넷 청약서약을 하게 된다. 무주택 세대주, 보유재산, 본인을 포함한 세대주 전원의 월 평균 소득 등에 대해 동의서를 서약하는 것이다. 사전에 해당여부를 반드시 확인하고 청약해야 향후 정보가 달라 불이익을 받는 불상사를 면할 수 있다.

 

이어 청약단지와 유형을 선택한다. 이는 본인이 원하는 단지를 선택하면 된다. 이후에는 청약 서약 단계다. 인터넷 청약서를 작성하기 전에 무주택 세대주, 보유재산, 본인을 포함한 세대주 전원의 월 평균 소득 등에 대해 동의서를 서약해야 한다. 사전에 해당여부를 반드시 확인하고 청약해야 향후 정보가 달라 불이익을 받는 불상사를 면할 수 있다.

 

그리고 다음으로는 인터넷 청약 시 가장 중요한 단계로 청약 신청서 작성 단계다. 각 항목별로 ‘도움말’이 있으므로 필요할 때는 적극 참조하는 것이 좋다. 이 때 정보를 잘못 입력할 경우에는 향후 당첨이 무효 될 수도 있다. 따라서 꼼꼼히 신경을 써야 한다.

 

마지막이 공인인증서 확인 단계다. 청약신청서를 모두 작성한 후 공인인증서를 통해 본인임을 확인한다. 공인인증서의 경우 개인용 공인인증서만 사용할 수 있으므로 사전에 확인을 해 보는 것이 좋다.

 

◇시프트 어디서 얼마나 나오나요?
올 하반기에는 강남 세곡, 송파 마천 등 입지여건이 뛰어난 곳에서 시프트 물량이 대거 쏟아질 예정이다. 연내 서울시에서 공급될 장기전세주택(시프트)는 총 21곳에서 6천144가구가 공급되는 것으로 조사됐다. 6천144가구 중 SH공사가 직접 공급하는 건설형 시프트는 6천38가구이고, 나머지 106가구는 매입형 재건축 물량이다.

주요 지역 시프트 물량을 살펴보면 강남권에 집중돼 있다. 세곡, 우면, 마천, 강일지구 등 강남권에서는 무려 3천678가구가 시프트 물량으로 나올 예정이다.

 

지역별로는 △강남 세곡지구 1천14가구, △서초 우면지구에 1천207가구 △송파 마천지구 730가구 △강동 강일지구 727가구 △은평지구 655가구 △양천 신정지구 1천705가구 등이다.

 

8월에는 강일 2지구, 세곡 1~3, 마천 1~2 등에서 공급이 예정돼 있다. 또 동대문구 답십리 태양 아파트를 재건축한 60㎡이하 시프트 20가구와 서초구 반포동의 삼호가든 1·2차를 재건축한 아파트에서 60㎡이하 시프트가 42가구 공급될 예정이어서 서울에 직장을 둔 신혼부부 등의 관심이 높을 전망이다.

SH공사는 강동구 강일2지구1,2에서 727가구의 시프트 물량을 공급한다. 주택형별로는 강일2지구1에서 전용면적 60㎡이하 124가구, 60~85㎡이하 140가구, 85㎡이상 79가구가 나온다. 강일2지구2에서는 60㎡이하 200가구, 60~85㎡이하 90가구, 85㎡이상 94가구 등으로 구성된다.

그리고 강남구 세곡1,2,3에서 443가구가 나온다. 세곡1에서는 전용면적 60㎡이하 물량만 42가구가 나오고, 세곡2에서는 60㎡이하 153가구, 60~85㎡이하 49가구로 구성된다. 세곡3에서는 60㎡이하 143가구, 60~85㎡이하 56가구 등 세곡1,2,3에서는 총 443가구가 공급된다.

송파 마천1,2에서는 730가구가 공급된다. 마천1에서는 전용면적 60㎡이하 207가구, 60~85㎡이하 58가구 85㎡이상 83가구로 348가구로 구성된다. 마천2에서는 60㎡이하 242가구, 60~85㎡이하 56가구, 85㎡이상 84가구로 382가구로 구성된다.

서초구 반포동 삼호가든1,2차 재건축 아파트에서는 60㎡ 이하 42가구의 시프트 물량이 나온다. 9호선 사평역이 걸어서 2분 거리다. 3, 7호선 환승역인 고속터미널역도 걸어서 10분이면 이용할 수 있는 등 교통여건이 뛰어나다. 인근에 원촌초, 서원초, 원촌중, 반포고 등 우수 학군들이 분포돼 있다.

11월에는 강남 세곡4와, 은평, 신정 등에서 시프트가 예정돼 있다. 재건축 물량으로는 강남구 역삼동에 위치한 진달래 2차를 재건축한 단지에서 60㎡이하의 시프트 21가구와 동작구 사당동 영아아파트 재건축 60㎡이하 시프트 23가구가 공급될 예정이다.

강남 세곡4에서는 60㎡이하 145가구, 60~85㎡이하 84가구 총 229가구가 나온다. 은평3지구5에서는 60㎡이하 176가구, 60~85㎡이하 458가구로 634가구의 시프트 물량이 나온다. 그리고 양천구 신정3지구 2,3,4,5지구에서는 1천358가구가 나온다.

그리고 재건축 물량으로 강남구 역삼동 진달래2차 아파트 60㎡이하 21가구가 시프트 물량으로 나온다. 단대부고, 역삼중, 도곡중 등 명문고, 명문대 진학률이 높은 우수 학교가 인접하는 등 강남 8학군을 자랑한다. 분당선 한티역이 걸어서 이용할 수 있다.

하반기에는 서초 우면2에서 60㎡이하 584가구, 60~85㎡이하 225가구, 85㎡ 초과 398가구 1천207가구와 세곡5 60㎡이하 44가구, 60~85㎡이하 44가구, 85㎡초과 254가구 총 342가구가 공급된다. 신정3지구1에서는 60㎡이하 118가구, 60~85㎡이하 160가구, 85㎡초과 69가구 총 348가구가 나오고, 은평3지구5에서는 60~85㎡이하 21가구만 하반기에 공급될 예정이다.

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