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제목 은마 그리고 재건축시장의 미래 2010-04-29 06:16:10
작성인
2482 조회:7978     추천:623
은마 그리고 재건축시장의 미래
2010-04-28

컬럼리스트

이영진 現) 닥터아파트(주) 리서치연구소장/이사

저자 컬럼 더보기
 
지난달 3일, 은마아파트가 정밀안전진단 결과 ‘조건부 재건축’대상인 D등급을 받으면서 사실상 재건축이 허용된 지 2개월이 지나고 있다.

당초 강남권 재건축시장의 향방을 좌우할만한 사안으로 관심이 지대했지만 이후 2개월이 지나도록 재건축시장 회복은 커녕 일반아파트보다 더 큰 폭의 하락세를 거듭하고 있다.

재건축시장을 선도하는 강남권의 경우 올해 2월 셋째주에 하락세(-0.01%)로 돌아선 후 벌써 10주째 마이너스 변동률을 기록하고 있다. 그 하락폭도 2월 넷째 주 -0.02%, 3월 넷째 주 -0.07%, 4월 넷째 주 -0.17%로 갈수록 심화되고 있다.

강남권 재건축시장의 바로미터라 할 정도로 초미의 관심사였던 은마아파트 재건축. 오래전 같으면 투기바람이 일 정도로 은마는 물론 강남권 재건축아파트값이 폭등 수준에 이르렀을 터이다.

그렇게 파급력이 있는 은마아파트 재건축이 허용됐음에도 시장이 오히려 침체되고 있는 이유는 무엇일까? 실물경기 및 전반적인 부동산시장 침체, 투자심리 위축 등 일반적인 이유가 아니라 보다 더 실질적인 이유를 찾자면 이렇다.

먼저 지금의 재건축시장을 견인할 만한 정책적 호재가 없다는 점이다. 과거에는 재건축시장 전반에 영향을 미칠만한 정책적 호재가 뒷받침되면서 아파트값이 들썩였다. 그러나 최근에는 이러한 정책적 호재보다는 단지별 사업추진 속도나 사업성 등 개별단지의 재건축 여건에 따라 재건축시장이 움직여왔다. 그러다보니 단지 개별적인 호재가 재건축시장 전체의 시세상승력을 견인하가에는 다소 한계가 있다.

은마아파트 조건부 재건축 허용도 이와 같은 논리이다. 정밀안전진단은 통과됐지만 이는 단지 특성에 따른 개별적인 호재에 불과한 것이지 정책적 호재에 기인한 것은 아니라는 것이다. 중층재건축 은마아파트의 정밀안전진단은 통과됐지만 그렇다고 인근 아파트단지의 안전진단까지 무더기로 통과되지는 않을 것이란 얘기다.

은마아파트는 2003년부터 추진됐던 안전진단이 미끄러지고 미끄러지다 8년이 다돼서야 통과된 것처럼 오랜 동안의 기다림 끝에 얻어낸 인고(忍苦)의 결실이다. 은마아파트의 이러한 사례가 오히려 이제 막 재건축을 추진하려고 하거나 재건축 연한이 도래한 아파트단지에게도 똑같은 인고의 세월을 거쳐야 함을 각인시켜주는 계기가 됐다.

중층아파트의 재건축이 결코 쉽지 않을 것이라는 점을 각인시켜주면서 투자메리트를 상실하게 만들었고 더불어 투자자의 투자의지를 억제하는 결과를 초래한 셈이다. 투자수요가 뒷받침되지 않는 한 강남권 재건축시장 회복은 요원할 수밖에 없다.

다음으로 한동안 재건축아파트값이 너무 많이 올랐던 탓도 있다. 재건축아파트의 경우 전통적인 투자유망 종목으로 투자자들에게 각광을 받아왔던 종목이지만 그간의 재건축아파트값 상승으로 투자수익을 보장받기가 어려워졌다.

예컨대, 은마아파트 재건축 시 추가부담금이 2억 원 정도로 예상되는 바, 현재 34평형 시세 12억 원에 총 투자금액은 14억 원(평당 4천1백만 원 정도)이 든다. 인근 재건축 단지(동부센트레빌) 시세가 평당 4천5백만 원 수준에서 견주어 볼 때 재건축 후 34평형 시세는 15억3천만 원으로 1억3천만 원 정도 시세차익을 누릴 수 있으나 그간의 기회비용이나 금융비용을 감안하면 오히려 투자가치가 제로(0) 수준이다.

물론 재건축 후 시세가 그 이상 오를 경우, 예컨대 평당 5천만 원(34평형 기준 17억 원)까지 상승하면 3억 원 정도 차익을 누릴 수 있다. 그러나 이것도 과거의 재건축 단지에 비해서는 그리 큰 시세상승력이라 볼 수 없다. 게다가 투자수익을 회수할 즈음의 시장상황이 요즘의 시장상황보다 더 나아진다는 보장도 없다. 투자자들이 재건축아파트 투자를 꺼려하고 있는 주된 이유에 해당한다.

한 가지를 더한다면 과거에는 재건축시장을 저층아파트가 이끌었지만 앞으로는 10층 이상의 중층아파트가 재건축시장을 주도한다는 것도 악재다. 2010년 현재 서울지역 재건축 대상 아파트 가구수는 재건축 연한에 도달한 아파트(1984년 준공)를 포함해 총 9만6천4백여가구로 이중 45% 수준인 4만3천2백가구가 10층 이상의 중층아파트이고 갈수록 그 비중은 늘어날 전망이다.

저층아파트도 재건축사업성이 있느니 없느니, 무상지분율이 많니 적니하면서 옥신각신 다투다 재건축사업이 지연돼 재건축 추진 후 조합설립인가 되기까지 7년 이상이 소요되거나 아예 조합설립조차 안된 단지도 많은데 하물며 중층아파트의 재건축은 오죽하겠는가 말이다. 재건축사업성, 재건축 추진 후 입주까지의 사업기간에서 분명 저층아파트보다 열세인 중층아파트가 재건축시장을 선도하고 시세상승력을 견인하기에는 역부족일 수밖에 없다.

그렇다고 강남권 재건축시장을 아주 비관적으로만 보는 것은 아니다. 날이 갈수록 재건축이 가시화되는 단지가 늘어나면서 재건축시장 전반에 걸쳐 분위기가 고조될 수 있고, 재건축이나 리모델링 수요에 부응하여 관련 규제가 완화될 가능성이 없지 않겠기 때문이다.

또한 그간 어디로 튈지 향방을 가늠할 수 없었던 토지보상자금이 강남권 재건축 아파트값이 어느 정도 떨어질 만큼 떨어졌다고 판단될 시점에 재건축시장으로 흘러들어오면서 재건축시장이 다시 상승세로 돌아설 가능성도 있다.

한해에 수십조 원씩 쏟아졌던 토지보상자금이 올해에는 사상 최대치(40~50조원)에 이를 전망이고 전례로 보아 이들 보상자금 중 30~40%(정부 통계) 정도가 부동산시장(토지, 주택, 상가 등)으로 흘러들어갈 소지가 다분하기 때문이다.

최근 주요 은행의 정기예금 금리가 3% 초반대로 낮아지면서 3월 소비자물가 상승률 2.3%(3월, 통계청)를 감안한 실질금리가 0.7%에 불과하다는 점, 올해 시한으로 주택을 신규 취득해 다주택자가 된 경우에는 양도세가 중과되지 않는다는 점도 그럴 가능성을 더욱 높여주고 있다.


출처 : 닥터아파트
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