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메인 > 부동산정보 > 전문가칼럼 > 상세보기 [공개게시판]
제목 금리, 부동산 시장에 슈퍼파워가 되다 2010-07-17 09:27:30
작성인
2482 조회:8367     추천:453

금리, 부동산 시장에 슈퍼파워가 되다

박원갑 스피드뱅크 연구소장

저자 칼럼 더보기

한국은행 금융통화위원회가 9일 기준금리를 기존 2.0%에서 2.25%로 0.25%포인트 올려 부동산 시장에 적지 않은 영향을 미칠 것으로 보인다. 최근 들어 부동산시장이 금리의 영향력이 커진 상황인데 경기가 하강국면에선 금리 인상의 영향이 더 클 수밖에 없다.

 

다른 변수들이 고정변수라는 가정 하에서 볼 때 금리 상승은 투자자 심리를 위축시켜 부동산시장의 하강 압력을 가중시키는 역할을 한다. 실물경기가 회복되고 있는 점은 금리 충격을 완화시켜주는 ‘버퍼(buffer)’로 작용할 수 있을 것이나 힘은 세지 않을 것이다. 다만 은행들이 가산 금리를 어떻게 조정하느냐에 따라 실제 소비자들이 빌리는 창구의 대출 금리는 달라질 수 있을 것 같다.

 

 

외환위기 이후 부동산시장에서 금리 영향력 커져

 

부동산 시장은 이제는 독립적으로 존재할 수 없다. 부동산시장이 금융시장으로 통합, 금융시장의 한 섹터로 편입됐다. 사실상 부동산은 금융의 종족적인 존재로 자리매김되면서 변동성이 커졌다.

 

즉 부동산자산이 유사 금융자산이 되면 그 가격은 특성상 잠재적으로 투기적이고 시장의 변화에 따라 급격한 변동이 나타나게 된다. 특히 돈값인 금리는 부동산시장을 좌지우지한다고 해도 과언이 아니다.

 

외환위기 이후 부동산시장에서 가장 큰 특징이라면 금리(이자율)의 힘이 눈에 띄게 커졌다는 점이다. 외환위기 이전 주택시장 내부의 수급이나 국내총생산(GDP)에 의해 움직였던 것과는 딴 판이다. 외환위기 이후 금리는 주택시장에서 슈퍼 파워(Super power)같은 존재다. 금리는 주택가격뿐 아니라 지가, 건축허가, 전세가격 등에 전방위로 무소불위의 힘을 발휘한다.

 

간단한 통계기법을 활용해 주택가격과 금리간의 관계를 살펴보자. 우선 서울 아파트가격지수와 회사채 금리(AA-, 3년)의 상관관계를 분석해보면 외환위기 이후 금리와 주택가격간의 상관관계가 높아졌음을 보여준다. 그것도 음(-)의 상관관계, 즉 반비례 관계이다.

 

상관관계 분석(Correlation analysis)은 변수 간의 관계의 밀접한 정도를 가늠해보는 통계분석이다. 분석 결과 외환위기 이전(1987년 1월~1997년 12월)두 변수의 상관관계의 정도를 나타내는 상관계수는 0.31로 나타났다. (일반적으로 -1에서 1까지 범위 값을 갖는 상관계수(절대값 기준)가 0.2 이하이면 상관관계가 없거나 무시해도 좋은 수준이며, 0.2~0.4는 약한 상관관계, 0.4~0.6은 다소 높은 상관관계, 0.7이상은 강한 상관관계로 볼 수 있다).

양(+)의 상관관계는 강하지 않았으나 집값과 금리 간에는 어느 정도 비례 관계에 있었음을 보여준다. 경제의 급속한 성장으로 금리와 구매력이 동시에 늘어나 집값 상승과 금리 상승이 어느 정도 같은 궤도에서 움직인 것으로 분석된다.

 

하지만 외환위기 이후(1998년 1월~2010년 3월)에는 서울 아파트가격지수와 회사채 금리 간의 상관계수는 -0.56로 나타났다. 금리와 주택가격은 반비례 관계에 있음을 보여주고 있다.

 

 

금리와 부동산 가격은 반비례 관계

 

일반적으로 다른 변수가 고정돼 있다는 전제하에서금리는 부동산 투자 수익률과는 반비례 관계다. 금리 변동은 부동산 보유자와 잠재적인 수요자에게 동시에 메시지를 던진다. 수익률이 변한다는 신호다.

 

예컨대 부동산 보유자의 경우 금리 상승은 금융비용의 증가→투자수익률 하락→부동산 보유 메리트 하락으로 이어진다. 보유자들로서는 금리 부담이 가중될 경우 일부에선 매물 출회로 이어진다.

 

금리상승은 잠재적인 수요자에게도 신규 진입을 꺼리게 하는 요인으로 작용한다. 예상되는 투자수익률이 줄어들기 때문이다. 매수자들은 금리 인상으로 줄어든 수익만큼 인하된 가격이 아니면 매입하려고 하지 않는다.

 

매도자와 매수간의 힘겨루기 진행도 잠시, 가격은 하락 압력을 견뎌내지 못한다. 그래서 다른 변수가 고정돼 있다는 전제하에서 금리 상승은 대체로 가격 하락요인으로 이어진다.

 

금리 하락은 그 반대의 효과가 나타난다. 실제로 1995~2001년 미국, 영국, 캐나다, 아일랜드, 네덜란드, 호주 등 6개 국가의 금리와 실질주택가격 데이터를 분석한 결과 금리가 1% 내리면 1년 이내에 집값이 0.5~1% 정도 상승하는 것으로 나타났다.

 

미국의 케이스 쉴러 주택가격지수를 만든 칼 케이스(Karl Case)와 로버트 쉴러(Robert Shiller)는 주택 매수자들이 물가상승을 포함한 명목금리(Nominal interest rate)에 매우 민감하게 움직인다는 점을 발견했다. 그 이전 많은 경제학자들은 명목금리에서 물가상승률을 뺀 실질금리(Real interest rate)를 중요한 변수로 간주했지만 이들은 정반대였다.

 

대체로 주택 구매자들은 구입 자금이 여의치 않다. 이런 상황에서 명목금리가 낮아지고, 여기에다 금융시장 발전으로 매력적인 모기지 상품까지 등장하면 주택 구매 수요가 급격하게 늘어난다는 것이다.

 

 

금리의 민감도, 투자재 일수록 높아

 

금리의 민감도는 상품별로 달리 나타난다. 실수요 상품보다는 투자재 성격이 강한 상품일수록 금리의 영향을 많이 받는다. 일반아파트보다는 재건축아파트가 금리 민감도가 높을 것이다.

 

수익성 상품인 상가나 오피스텔의 경우 금리인상은 수익률에 직접적인 타격을 입는다. 금리에 민감도가 높다는 것은 부동산을 살 때 소요된 자금 중 내 돈이 많지 않다는 반증이다. 내 돈을 가지고 집을 장만하는 사람들은 금리 눈치를 볼 필요가 없다.

 

남의 돈(은행 대출)을 많이 빌리다보니 금리에 따라 부동산 가격이 출렁이는 것이다. 대출을 통한 레버리지가 많은 부동산 시장은 금융시장 변화(금리)에 상대적으로 취약한 구조가 되는 것이다.

 

토지시장의 경우 대외 악재에 둔감한 것은 레버리지가 상대적으로 많지 않기 때문이다. 땅주인들은 대체로 자산가들인데다 대출한도가 낮아 토지에 대출이 거의 없다. 그래서 금리 상승에 상대적으로 둔감하다. 전반적으로 토지시장이 상대적으로 아파트에 비해 변동성이 낮은 것은 이런 특성에서 기인한다고 할 수 있다.

 

 

자기자본 비중을 높일 때

 

금리가 오를 때에는 자기 자본의 비중을 최대한 높이는 것이 필요하다. 추가 금리 인상 가능성이 높으므로 가급적 보수적인 입장을 견지하면서 안전투자의 방법을 모색하는 것이 좋다. 그래서 남의 돈을 빌리는 레버리지(지렛대) 효과를 극대화하는 것은 바람직하지 않다.

 

가격이 크게 오르지 않거나 하락하는 지금의 침체기에는 더욱 그렇다. 가격이 하락해도 내 돈으로 투자한 사람들은 마음이 불안해지지 않는다. 침체기에는 남의 돈은 나에게 힘이 되는 것이 아니라 무거운 짐일 뿐이다.

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